每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的背景下，熱點(diǎn)城市的土拍熱度仍在延續(xù)。

6月26日上午，成都市武侯區(qū)紅牌板塊17.8畝住宅兼容商業(yè)用地出讓?zhuān)嗽叫愕禺a(chǎn)、綠城中國(guó)、澳南等6家房企參拍。經(jīng)過(guò)32輪競(jìng)價(jià)，該地塊最終被澳南以總價(jià)5.72億元、樓面價(jià)19200元/平方米、溢價(jià)率19.25%競(jìng)得。

6月25日，天津成功出讓3宗宅地，天津貽成集團(tuán)以總價(jià)2.59億元、溢價(jià)16.93%拿下生態(tài)城地塊。同日，濟(jì)南歷下區(qū)文博西片區(qū)一期3宗地經(jīng)過(guò)110輪競(jìng)價(jià)，由中海地產(chǎn)以總價(jià)32.74億元、樓面地價(jià)20232元/平方米、溢價(jià)率11.1%競(jìng)得。在上周成都和上海舉行的土拍中，同樣誕生了多宗高溢價(jià)地塊。

與此同時(shí)，底價(jià)成交現(xiàn)象也在多地上演。6月24日，北京1宗宅地以20.8億元底價(jià)出讓?zhuān)贾?宗宅地均以底價(jià)成交。6月25日，天津市武清區(qū)兩宗宅地以底價(jià)成交，蘇州獅山1宗宅地同樣以底價(jià)成交。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，隨著主流房企回歸一二線城市，尤其是加碼一線城市的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1~5月，上海、杭州、成都等地土拍平均溢價(jià)率均超過(guò)15%，而非核心城市、非核心區(qū)域地塊對(duì)房企的吸引力則持續(xù)下降。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析指出，當(dāng)前在房企投資審慎及新房銷(xiāo)售尚未企穩(wěn)之下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點(diǎn)城市或流速有保障的板塊。伴隨著優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整，核心城市土拍情緒有望繼續(xù)修復(fù)，而土拍分化現(xiàn)象或進(jìn)一步加劇。

高溢價(jià)地塊頻出

近期，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊再次成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

6月19日~20日，上海今年第五批次土拍成功出讓6宗地，有5宗地溢價(jià)成交，成交總金額達(dá)212.57億元。

其中，最受關(guān)注的楊浦區(qū)地塊出讓條件嚴(yán)苛，如要求配建保障房比例5%、中小套型住宅建筑面積比例40%、商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元/平方米（集采價(jià)）等，但依然吸引了6家競(jìng)買(mǎi)人參與。最終經(jīng)過(guò)95輪競(jìng)價(jià)，由保利發(fā)展以總價(jià)35億元、樓面價(jià)95530元/平方米、溢價(jià)率30.79%競(jìng)得，一舉刷新了楊浦區(qū)樓面價(jià)紀(jì)錄。

此外，聯(lián)發(fā)集團(tuán)以總價(jià)21億元、樓面價(jià)33957元/平方米、溢價(jià)率41.68%競(jìng)得浦東新區(qū)曹路多用途組合用地；保利發(fā)展經(jīng)過(guò)40輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)31.40億元、樓面價(jià)38775元/平方米、溢價(jià)率12.95%競(jìng)得閔行區(qū)地塊；寶山區(qū)綜合地塊被中建八局以總價(jià)81.95億元、綜合樓面價(jià)25488元/平方米、溢價(jià)率1.17%競(jìng)得；金山區(qū)地塊則由建發(fā)房產(chǎn)以總價(jià)12.68億元、樓面價(jià)14820元/平方米、溢價(jià)率9.78%競(jìng)得。

同日，深圳年內(nèi)第二宗涉宅用地龍華民治街道A817-0619地塊出讓?zhuān)猩躺呖?、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、龍華建設(shè)等多家房企經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)價(jià)，最終由聯(lián)發(fā)集團(tuán)以總價(jià)12.12億元、樓面價(jià)44559元/平方米、溢價(jià)率46.55%競(jìng)得。

同樣在6月19日，成都市主城區(qū)兩宗地塊出讓。其中，位于錦江區(qū)茶廠38.5畝地塊起拍樓面價(jià)就已達(dá)到20200元/平方米，刷新了成都最高起拍樓面價(jià)紀(jì)錄。該地塊吸引了包括華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、華發(fā)&錦江統(tǒng)建、新希望地產(chǎn)、潤(rùn)達(dá)豐濱江在內(nèi)的十家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)154輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由廈門(mén)國(guó)貿(mào)以總價(jià)23.26億元、樓面價(jià)35500元/平方米、溢價(jià)率75.74%競(jìng)得，成為成都成交樓面價(jià)TOP2地塊。

同日出讓的另一宗位于武侯區(qū)機(jī)投橋街道的地塊，則由中鐵建以總價(jià)15.11億元、樓面價(jià)16600元/平方米、溢價(jià)率16.90%競(jìng)得。

今年以來(lái)，成都宅地樓面價(jià)紀(jì)錄頻頻被打破。3月11日，招商蛇口以總價(jià)27億元、樓面價(jià)31100元/平方米、溢價(jià)率70.43%拿下高新區(qū)大源地塊，創(chuàng)下彼時(shí)成都最高樓面價(jià)紀(jì)錄。3月27日，錦江區(qū)金融城三期H10地塊經(jīng)過(guò)200輪競(jìng)價(jià)，由建發(fā)房產(chǎn)以樓面價(jià)41200元/平方米、溢價(jià)率106%競(jìng)得，再創(chuàng)成都樓面價(jià)新高，同時(shí)也是成都樓面價(jià)首次突破4萬(wàn)元/平方米。

中指研究院成都公司總經(jīng)理黃雪指出，今年前5個(gè)月，成都土地市場(chǎng)持續(xù)吸引房企關(guān)注，市本級(jí)宅地出讓金達(dá)259億元，位列全國(guó)第五，同比增長(zhǎng)73%。截至5月底，錦江區(qū)短期庫(kù)存去化周期僅6個(gè)月，區(qū)域供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯，在新規(guī)產(chǎn)品帶動(dòng)下，區(qū)域居住價(jià)值、投資價(jià)值進(jìn)一步被市場(chǎng)認(rèn)可。

房企紛紛“補(bǔ)倉(cāng)”

值得一提的是，蘇州一宗“定銷(xiāo)房”地塊出讓?zhuān)瑯游硕嗉曳科蟾?jìng)爭(zhēng)。6月18日，蘇州出讓1幅住宅地塊，即蘇地2025-WG-Z09號(hào)定銷(xiāo)房地塊。最終經(jīng)過(guò)83輪競(jìng)價(jià)，該地塊由蘇州本地的斜港置業(yè)以總價(jià)1.9億元、樓面地價(jià)1810元/平方米、溢價(jià)率39.2%競(jìng)得。

出讓條件顯示，該地塊建設(shè)的定銷(xiāo)房項(xiàng)目，在整體取得竣工備案后3個(gè)月內(nèi)，住宅部分由乙方以7500元/平方米的均價(jià)全部銷(xiāo)售給丙方指定對(duì)象，丙方按照7500元/平方米均價(jià)一次性向乙方支付購(gòu)房款。因此，斜港置業(yè)在該項(xiàng)目上有著5690元/平方米的價(jià)差，超過(guò)成交樓面價(jià)的3倍。

在近期熱點(diǎn)城市的“搶地潮”中，來(lái)自廈門(mén)的聯(lián)發(fā)集團(tuán)表現(xiàn)活躍。

6月19日，在上海浦東曹路科商住地塊的競(jìng)拍中，聯(lián)發(fā)集團(tuán)和廈門(mén)國(guó)貿(mào)均參與了爭(zhēng)搶。經(jīng)過(guò)67輪報(bào)價(jià)觸達(dá)中止價(jià)后，進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)，并將精裝標(biāo)準(zhǔn)、配建公服設(shè)施、高端人才住房配建比例都競(jìng)拍至封頂值。最終，該地塊被聯(lián)發(fā)集團(tuán)以總價(jià)21億元、溢價(jià)率41.68%競(jìng)得。此外，聯(lián)發(fā)集團(tuán)還參與了6月18日閔行瑞橋地塊的競(jìng)價(jià)。

加上同日拿下的龍華民治街道A817-0619地塊，僅6月19日這一天，聯(lián)發(fā)集團(tuán)就在上海、深圳兩地斥資約33億元拿地。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，聯(lián)發(fā)權(quán)益拿地金額為52億元，排在百?gòu)?qiáng)房企的第十五名。

同樣拿地意愿強(qiáng)烈的還有中海地產(chǎn)。在6月19日成都錦江地塊的爭(zhēng)奪中，中海地產(chǎn)與華潤(rùn)置地先后競(jìng)價(jià)數(shù)十輪，但在最后時(shí)刻被廈門(mén)國(guó)貿(mào)“截胡”。同日，在上海的土拍中，中海地產(chǎn)也參與了楊浦東外灘地塊的競(jìng)拍，但最終敗給了保利發(fā)展。

雖然在上海和成都搶地失敗，但在6月23日的天津土拍中，中海地產(chǎn)與中糧集團(tuán)經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)后，以總價(jià)17.55億元、樓面價(jià)18078元/平方米、溢價(jià)率0.29%競(jìng)得新梅江地塊；6月24日，中海地產(chǎn)又在競(jìng)價(jià)110輪后，以約32.74億元、樓面地價(jià)20232元/平方米、溢價(jià)率11.1%競(jìng)得濟(jì)南歷下區(qū)文博西片區(qū)一期3宗地塊，這也是濟(jì)南宅地單價(jià)首次超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

相較于以往對(duì)一線城市的重倉(cāng)，今年以來(lái)，中海地產(chǎn)明顯將投資決策外溢至強(qiáng)二線城市的土地市場(chǎng)。今年前5個(gè)月，中海地產(chǎn)在北京、深圳、鄭州、沈陽(yáng)、廈門(mén)、濟(jì)南、杭州、香港、長(zhǎng)春9個(gè)城市新增土地12宗，所購(gòu)?fù)恋乩塾?jì)應(yīng)占樓面面積約157.32萬(wàn)平方米，累計(jì)應(yīng)付的權(quán)益土地出讓金約290.80億元。

優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至目前，保利發(fā)展依然是拿地金額最高的房企。僅6月份以來(lái)，保利發(fā)展就分別以總價(jià)65.9億元競(jìng)得上海楊浦和閔行兩宗地塊，以總價(jià)7.22億元拿下青島北區(qū)地塊，以總價(jià)13.23億元獲得三亞海棠灣地塊。

另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月，共計(jì)11家房企新增土地價(jià)值超百億元。其中，保利發(fā)展新增土地價(jià)值413.2億元，穩(wěn)居首位；綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)新增土地價(jià)值均超過(guò)300億元。

此外，今年前5個(gè)月，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、拿地總價(jià)和建筑面積分別為9393億元、4824億元和4372萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)21.1%、38%和0.4%。其中，銷(xiāo)售TOP10房企新增貨值占銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企新增貨量的66%，較2024年末增加4個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)格局仍集中于頭部企業(yè)。

克而瑞分析指出，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、拿地總價(jià)增幅顯著，緣于核心城市核心地塊供應(yīng)量明顯提升。

值得注意的是，在一線城市土拍熱度持續(xù)升溫的背景下，部分民企也開(kāi)始加速進(jìn)入土地市場(chǎng)。

6月26日，溢價(jià)拿下成都紅牌樓地塊的澳南便是成都本土民企。6月18日，民企三亞方大健康置業(yè)投資有限公司以總價(jià)28.75億元競(jìng)得三亞海棠灣2宗共5個(gè)地塊。此前的6月5日，溫州中央綠軸區(qū)域G-50b地塊經(jīng)過(guò)37輪競(jìng)價(jià)，最終被民企天景房地產(chǎn)以總價(jià)3.04億元、樓面價(jià)24513元/平方米、溢價(jià)率55.2%競(jìng)得。

“房企更加注重精準(zhǔn)定位和項(xiàng)目質(zhì)量把控，頭部房企聚焦高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)。”克而瑞分析指出，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)已成為房企發(fā)展的關(guān)鍵。未來(lái)房企仍會(huì)聚焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、安全性高的一二線核心城市，優(yōu)先選擇高周轉(zhuǎn)、去化快、利潤(rùn)空間充足的項(xiàng)目。同時(shí)，減少低能級(jí)城市的投資布局，能夠有助于房企更好地控制風(fēng)險(xiǎn)，提升資金使用效率，穩(wěn)健發(fā)展。

土拍分化加劇

需要注意的是，土地市場(chǎng)分化依然在加劇。

克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，今年前5個(gè)月，上海、杭州、成都等地土拍平均溢價(jià)率均超過(guò)15%，而非核心城市、非核心區(qū)域地塊對(duì)于房企的吸引力則持續(xù)下降。

6月24日，北京、杭州、成都均有土地出讓。其中，北京豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村和新宮村舊村改造項(xiàng)目地塊出讓?zhuān)恋爻鲎屆娣e25897.21平方米，最終由北京兆興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)20.8億元、樓面價(jià)40159元/平方米獲得。天眼查顯示，該公司由中國(guó)金茂、建發(fā)房產(chǎn)和福州裕誠(chéng)分別持有36%、35%和29%的股份。

作為今年前5個(gè)月土地市場(chǎng)的熱門(mén)城市，杭州6月土地市場(chǎng)出現(xiàn)了供需皆疲軟的情況。6月24日，杭州迎來(lái)3宗住宅用地出讓?zhuān)?宗位于臨平區(qū)、1宗位于錢(qián)塘區(qū)。最終，3宗地塊均底價(jià)成交，成交總金額11.67億元。

在中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生看來(lái)，杭州3宗地塊均以起始價(jià)完成交易，直接反映出當(dāng)前杭州土地市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)。在所在區(qū)域內(nèi)，這3宗地塊的區(qū)位均有較大優(yōu)勢(shì)。以臨平區(qū)兩宗地塊為例，其成交樓面價(jià)10500元/平方米，明顯低于同板塊今年2月呼倫貝爾匯嘉以15686元/平方米競(jìng)得的地塊。而在5月30日，兩宗位于臨平區(qū)的住宅用地同樣以底價(jià)成交。

今年杭州土拍市場(chǎng)延續(xù)“中心高熱-遠(yuǎn)郊低迷”態(tài)勢(shì)，地塊屬性決定熱度分化。2025年杭州土拍中，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率均超40%。臨平作為非核心區(qū)，如果地塊區(qū)位一般，周邊配套不足，加上地塊質(zhì)素不佳，后續(xù)去化存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。此次杭州3宗地塊以底價(jià)成交，亦反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)去化預(yù)期的保守判斷。

這樣的情況同樣出現(xiàn)在天津、蘇州、成都和上海。6月25日，天津市武清區(qū)兩宗宅地以底價(jià)成交，蘇州獅山一宗宅地同樣以底價(jià)成交。6月24日，成都3宗宅地出讓?zhuān)p流區(qū)地塊以底價(jià)成交，郫都區(qū)兩宗地塊均以1.11%的低溢價(jià)率成交。在6月18日~19日舉行的上海今年第五批次土拍中，青浦徐涇純住地塊也以底價(jià)30.53億元成交。

“當(dāng)前房企拿地資金向高流速、低風(fēng)險(xiǎn)板塊傾斜。”高院生指出，市場(chǎng)呈現(xiàn)“剛需板塊低密主導(dǎo)、區(qū)域分化顯著”特征，房企拿地趨于理性，核心區(qū)外項(xiàng)目溢價(jià)空間有限。這種結(jié)果折射出當(dāng)前土地市場(chǎng)的核心邏輯，地塊屬性決定熱度分化，房企拿地策略聚焦“確定性”。

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