每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳俊杰    

8月29日下午，龍湖集團(tuán)召開2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公司董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼、執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠等出席會(huì)議。

業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平表示，中長(zhǎng)期仍然非?？春弥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的韌性，一二線城市的核心地段仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常強(qiáng)勁。“在一二線城市的好地段，修好房子、提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，仍然是一門值得長(zhǎng)期去做的業(yè)務(wù)。”

在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)，趙軼表示，2025年公司壓降有息負(fù)債超過(guò)300億元，未來(lái)每年的凈減少不超過(guò)100億元，持續(xù)堅(jiān)定融資策略：第一，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，壓降債務(wù)的規(guī)模，堅(jiān)決不展期、不逾期；第二，將進(jìn)一步優(yōu)化短債和外幣債務(wù)的結(jié)構(gòu)，短債占比會(huì)在15%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步逐年減少，而外債占比也會(huì)逐漸減少，同時(shí)保持百分之百的掉期，為公司穿越周期繼續(xù)保駕護(hù)航。

“未來(lái)每年負(fù)債凈減少不超過(guò)100億元”

“2025年是龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的最后一年。”陳序平表示，3年前龍湖集團(tuán)提前踩剎車，提前降負(fù)債，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)壓降負(fù)債，同時(shí)用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸去置換信用債。到今年底，公司的負(fù)債高峰就過(guò)去了。

據(jù)記者了解，龍湖集團(tuán)年內(nèi)已累計(jì)兌付債券本息合計(jì)約145億元。其中，上半年提前回售“22龍湖01”“20龍湖02”兩只債券，合計(jì)39.775億元，并如期兌付“20龍湖04”“22龍湖03”。下半年以來(lái)，龍湖集團(tuán)又相繼如期或提前兌付“22龍湖04”“20龍湖拓展MTN001B”等多只債券，分批次逐步提前償還12月到期的海外信用貸款。截至目前，龍湖集團(tuán)2025年內(nèi)到期的債券已全部?jī)斶€完畢。

“龍湖集團(tuán)2025年大概要還600億元的債務(wù)。”趙軼在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)表示，“2026年這個(gè)金額有200億元，2027年有200億元左右，2028年100億元出頭，2029年只有不到100億元，金額會(huì)大幅減少?？偟挠邢⒇?fù)債的余額，我們2025年壓降超過(guò)了300億元，未來(lái)每年凈減少不超過(guò)100億元，逐步達(dá)到并且穩(wěn)定在1000億元左右的規(guī)模”。

值得一提的是，今年上半年，龍湖集團(tuán)的融資成本、平均合同借貸年期均達(dá)到歷史最優(yōu)水平。“基于戰(zhàn)略合作銀行的持續(xù)信任與支持，截至2025年6月30日，公司有息負(fù)債中，銀行融資占比達(dá)87%，外幣債務(wù)占比降至14%，100%已做掉期，完全規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)。”趙軼表示。

談及投資時(shí)，趙軼指出，龍湖集團(tuán)始終是把財(cái)務(wù)安全放在首位，“保債務(wù)安全、保交樓的重要性是優(yōu)于新增投資的，當(dāng)然我們?cè)谕顿Y方面也沒(méi)有停滯”。

據(jù)介紹，今年上半年龍湖集團(tuán)先后在上海、蘇州、重慶等核心城市獲取了4幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增貨值50多億元。截止到今年6月底，公司總土儲(chǔ)還有2840萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)2113萬(wàn)平方米，未售貨值超過(guò)2000億元，其中一二線城市占了七成。“目前土地儲(chǔ)備還是相對(duì)充裕，未來(lái)將繼續(xù)嚴(yán)守投資的刻度和紀(jì)律，在保證財(cái)務(wù)安全的前提下，會(huì)擇機(jī)獲取一些新的土地。”趙軼說(shuō)道。

“中長(zhǎng)期仍看好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的韌性”

需要注意的是，近兩年來(lái)，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比呈逐步上升態(tài)勢(shì)。今年上半年，公司運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)132.7億元，同比增長(zhǎng)明顯，占總營(yíng)收的22.6%，再創(chuàng)半年歷史新高，成為利潤(rùn)主要來(lái)源。

然而，另一方面受地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，公司地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降，從而影響公司整體核心利潤(rùn)下滑。對(duì)此趙軼解釋稱，這兩年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和價(jià)格都持續(xù)在下行，壓力一直存在，因此公司去化存貨的過(guò)程中，在價(jià)格端會(huì)承受一些壓力，毛利持續(xù)承壓。

“未來(lái)1~2年，結(jié)算量、開發(fā)量逐步減少，同時(shí)隨著存貨的逐步去化和新項(xiàng)目毛利的穩(wěn)定輸出，地產(chǎn)航道對(duì)集團(tuán)的影響會(huì)逐步減少，利潤(rùn)會(huì)慢慢修復(fù)過(guò)來(lái)。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)航道會(huì)繼續(xù)為集團(tuán)的利潤(rùn)增長(zhǎng)和恢復(fù)保駕護(hù)航，形成一個(gè)穩(wěn)壓器。”

不過(guò)在今年上半年的物業(yè)“撤場(chǎng)潮”中，龍湖物業(yè)也先后撤出了重慶、蘇州等地多個(gè)項(xiàng)目，上半年龍湖物業(yè)服務(wù)航道收入為55.3億元，同比下降約4.3%。對(duì)此，龍湖智創(chuàng)生活CEO宋海林在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)表示，這主要有兩個(gè)原因：一是主動(dòng)退出了一些限價(jià)過(guò)低的項(xiàng)目，限價(jià)過(guò)低將影響持續(xù)維持服務(wù)品質(zhì)；另一方面則是為了能夠保證未來(lái)有質(zhì)量的、可持續(xù)的增長(zhǎng)，砍掉了一些相對(duì)比較低效的業(yè)務(wù)。

“面向未來(lái)，我們會(huì)堅(jiān)持‘三個(gè)聚焦’戰(zhàn)略。業(yè)務(wù)聚焦在重點(diǎn)50~60個(gè)城市，聚焦在有護(hù)城河和自身能力的業(yè)務(wù)上，堅(jiān)持服務(wù)好B端戰(zhàn)略級(jí)的客戶。”

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面，陳序平表示，去年9月26日中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，后續(xù)一攬子的刺激政策效果非常顯著，樓市從去年10月到今年3月，出現(xiàn)持續(xù)6個(gè)月的回穩(wěn)態(tài)勢(shì)及反彈。

從今年4月開始，隨著刺激政策退坡，以及收儲(chǔ)政策可能落地速度及力度不及預(yù)期，整個(gè)樓市出現(xiàn)了新一輪下行，止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)在今年三季度面臨著比較大的考驗(yàn)。

陳序平指出：“樓市的止跌回穩(wěn)，短期走勢(shì)看政策刺激力度，中長(zhǎng)期仍然非常看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的韌性。一二線城市核心地段仍然缺少好房子，改善需求仍然非常強(qiáng)勁。在一二線城市的好地段，修好房子、提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，仍然是一門值得長(zhǎng)期去做的業(yè)務(wù)。”

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝