每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“傳統(tǒng)模式面臨著巨大挑戰(zhàn)，但是我們看到新需求同樣孕育著巨大機遇?！?/p>

8月8日，城投控股（SH600649，股價4.60元，市值115.21億元）董事長張辰向包括《每日經(jīng)濟新聞》記者在內(nèi)的媒體表示，要推動租賃住房產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須走創(chuàng)新的金融之路，而租賃住房規(guī)模化發(fā)展勢必要面對重資產(chǎn)投入的資金效率問題。

城投控股董事長張辰 圖片來源：受訪企業(yè)提供

此前一日（8月7日），城投控股公告宣布，參與國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設施證券投資基金（基金代碼為508031，以下簡稱“城投寬庭保租房REIT”）的擴募，計劃新裝入兩處優(yōu)質(zhì)上海保租房資產(chǎn)至城投寬庭保租房REIT。

作為2024年1月上市時市場規(guī)模最大、上海國資首單保租房REITs及長三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs，城投寬庭保租房REIT的一舉一動頗受業(yè)界關(guān)注。

注入兩大社區(qū)，共計3592套保租房

根據(jù)公告，城投控股擬選取子公司持有的上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦江社區(qū)MHPO-1307單元G03-04地塊租賃住房項目（以下簡稱“浦江社區(qū)”）、上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)七寶社區(qū)MHPO-0105單元01-02地塊新建租賃住房項目（以下簡稱“九星社區(qū)”）作為底層資產(chǎn)，參與本次擴募。

圖片來源：城投控股公告

上述兩個社區(qū)均為保障性租賃住房項目，土地用途為R4（租賃住房）。其中，浦江社區(qū)總建筑面積約為15.37萬平方米，擁有2362套保障性租賃住房；九星社區(qū)總建筑面積約為8.18萬平方米，擁有1230套保障性租賃住房。

也就是說，參與此次擴募的浦江社區(qū)和九星社區(qū)，將為城投寬庭保租房REIT新增3592套保障性租賃住房。

圖片來源：城投控股公告

具體交易步驟是，先將兩處租賃住房的項目公司進行股權(quán)重組，即股東由上海城投置地（集團）有限公司變更為上海城投房屋租賃有限公司。上海國泰海通證券資產(chǎn)管理有限公司完成擴募資金募集，同時設立第二期資產(chǎn)支持專項計劃，由基金認購全部資產(chǎn)支持證券份額。

原始權(quán)益人向?qū)ｍ椨媱澽D(zhuǎn)讓項目公司100%股權(quán)，專項計劃向項目公司發(fā)放股東借款，置換項目公司存量負債。擴募完成后，上海城投置地經(jīng)營管理有限公司將作為基礎(chǔ)設施項目的運營管理機構(gòu)，負責運營管理工作。

據(jù)張辰介紹，經(jīng)過將近一年時間探索實踐，公司在保租房業(yè)務可持續(xù)發(fā)展方面走通了一條“投融建管退”的循環(huán)路徑。

城投寬庭保租房REIT于去年1月在上交所上市，募集規(guī)模達30.5億元。截至今年上半年末，已累計實現(xiàn)可供分配金額6337萬元，按照募集規(guī)模計算年化現(xiàn)金流分派率4.19%，市值達42.72億元，上市后增幅超40%。

早在2019年，上海城投（城投控股母公司）就發(fā)布了“城投寬庭”租賃住宅品牌。目前，城投寬庭已累計布局上海9個區(qū)域19個項目，管理房源超2.7萬套，累計服務近5萬人次。在效益表現(xiàn)上，2024年租金收入規(guī)模突破5億元。

去年底，城投控股聯(lián)合上海國盛集團下屬上海國有存量資產(chǎn)盤活母基金成立合伙企業(yè)，收購上海馨伴寓置業(yè)有限公司100%股權(quán)及標的公司股東華鑫置業(yè)對標公司享有的股東借款債權(quán)，進而投資徐匯區(qū)田林板塊244-19地塊的租賃住房物業(yè)項目。該項目于今年5月以“城投寬庭徐匯社區(qū)”的新身份開業(yè)運營。

REITs市場火熱，房企爭購存量資產(chǎn)擴規(guī)模

今年以來，REITs市場整體漲幅亮眼，從6月收盤價的絕對值來看，8只保租房REITs收盤價均值為4.2元，同比平均漲幅達44個百分點，呈現(xiàn)“波動中穩(wěn)步上行”特征。

資本市場對保租房資產(chǎn)抗周期屬性的認可，促使各家企業(yè)各出奇招，收購存量項目擴充資產(chǎn)規(guī)模，“逐鹿”租房市場。

6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目在上交所上市，成為國內(nèi)首單成功擴募的租賃住房REITs項目，擴募發(fā)售募集資金總額約9.46億元，購入的資產(chǎn)包括4個租賃住房項目，位于北京市海淀區(qū)、房山區(qū)、通州區(qū)和大興區(qū)，回收資金用于公共租賃住房等保障性住房項目建設。

上海老牌房企新黃浦則是宣布以總價2.15億元收購北京市昌平區(qū)硅谷SOHO-2號樓，項目建筑處于毛坯狀態(tài)，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公。交易協(xié)議中，賣方承諾在尾款支付后協(xié)助解押資產(chǎn)，并配合將硅谷SOHO-2號樓納入北京市保障性住房體系。

市場分析人士認為，擴募注入模式是保租房REITs發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，其不僅進一步鞏固并拓展權(quán)益資金融資通道，使保障性租賃住房項目的全周期運營機制更加順暢高效，而且有助于盤活存量資產(chǎn)，提升租賃住房領(lǐng)域的滾動投資能力。

“公司有意承接市屬或區(qū)屬國企退出的存量資產(chǎn)，另外也同步在看一些市場化非租賃住房存量項目?！鄙虾Ｒ患冶Ｗ夥窟\營機構(gòu)負責人向每經(jīng)記者透露。

該負責人表示，大宗資產(chǎn)退出機制是投資者非常關(guān)心的問題，許多存量商辦項目空置率較高，較難市場化退出，現(xiàn)根據(jù)相關(guān)政策進行非改租后，能夠提高租金坪效和投資收益，部分有條件的存量資產(chǎn)可通過資產(chǎn)證券化REITs進行上市退出。

免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。據(jù)此操作，風險自擔。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N2161711932