每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

頂著“2022年地產(chǎn)第一妖股”之名，中交地產(chǎn)2023年繼續(xù)選擇了特立獨行的路子。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前9月，中交地產(chǎn)以543.2億元的銷售額排在行業(yè)第20位，較去年同期（448.1億元）躍升13位；權(quán)益銷售金額353.5億元排名第22位，較去年同期躍升達23位。

一年內(nèi)業(yè)績規(guī)模增長近百億元，卻依舊無法掩飾中交地產(chǎn)光鮮背后的財務風險。截至2023年9月30日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額達1,181,689萬元，占2022年末歸母凈資產(chǎn)的359%。今年上半年，中交地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧，營業(yè)收入同比下降29.57%，歸屬于上市公司股東凈利潤同比下降774.76%。

行業(yè)銷售榜排名大幅躍升13位

據(jù)中指研究院，今年前9月，中交地產(chǎn)取代美的置業(yè)，以543.2億元銷售額排名第20位。而去年同期，中交地產(chǎn)還以448.1億元處在第33位，業(yè)績排名逆勢躍升13位。

權(quán)益金額方面，中交地產(chǎn)2022年1-9月以251.1億元排名第45位，而今年9月已經(jīng)升至第22位，權(quán)益銷售金額353.5億元，排名躍升達23位，遠超遠洋集團、首開股份、旭輝集團等。

中交地產(chǎn)在2023年1-9月房企銷售榜上排在第20位 圖片來源：中指研究院

這一勢頭，足以匹配中交地產(chǎn)今年對于規(guī)模擴張的野心。

今年5月30日，中交地產(chǎn)在上海召開了一場高規(guī)格品牌發(fā)布會，當時有業(yè)內(nèi)人士甚至評價，中交地產(chǎn)想表達“業(yè)內(nèi)國央企這么多，中交地產(chǎn)絕不是誰的翻版，也絕不是跟隨者，而將成為一個創(chuàng)新和破局者”。

根據(jù)中交地產(chǎn)的說法，在全國布局方面，“布局核心城市、核心板塊，深耕全國七大區(qū)域。圍繞京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心經(jīng)濟圈及城市群，聚焦一線及強二線城市，精準布局19座核心城市，擘畫全國業(yè)務版圖”。

中報顯示，今年上半年，（全口徑）中交地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售面積100.29萬平方米，較上年同期減少3.57%；實現(xiàn)簽約銷售金額214.62億元，較上年同期增加4.69%；實現(xiàn)銷售回款金額246.38億元，較上年同期增加26.35%；（權(quán)益口徑）實現(xiàn)簽約銷售金額153.92億元，較上年同期減少6.15%；實現(xiàn)銷售回款金額177.9億元，較上年同期增加24.41%。

目前，中交地產(chǎn)尚未披露前三季度詳細經(jīng)營數(shù)據(jù)?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者綜合各項公開資料看，下半年以來，以中交地產(chǎn)名義的拿地，只有8月10日一宗成都天府新區(qū)麓山新地塊，成交價約11億元。

在中指研究院的1-9月房企權(quán)益拿地榜上，中交系中，唯有“中交投資”以37億元排名第60位。

單季對外擔保規(guī)模增近百億元

規(guī)模擴張的代價，是日益嚴重的增收不增利，以及激增的對外擔保余額。

今年上半年，中交地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧，實現(xiàn)營業(yè)收入87.63億元，同比下降29.57%；歸屬于上市公司股東凈利潤為-5.69億元，同比下降774.76%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-5.87億元，同比下降1191.39%。

根據(jù)中交地產(chǎn)10月11日最新公告，控股子慈溪中交港城置業(yè)有限公司（下稱慈溪港城）由于經(jīng)營需要，向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司慈溪分行申請固定資產(chǎn)借款展期，金額72,200萬元，其中公司按99.95%權(quán)益比例提供連帶責任保證擔保金額為72,163.90萬元，合作方寧波中旻投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）按0.05%權(quán)益比例提供連帶責任保證擔保金額為36.1萬元，慈溪港城向公司提供反擔保。

與之同時公布的還有一組驚人的數(shù)據(jù)。

截至2023年9月30日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額1,181,689萬元，占2022年末歸母凈資產(chǎn)的359%；對不在合并報表范圍內(nèi)的參股公司擔保余額為233,686萬元，占2022年末歸母凈資產(chǎn)的71%。無逾期擔保，無涉訴擔保。

圖片來源：中交地產(chǎn)10月10日公告

而8月31日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額是1,062,628萬元，占2022年末歸母凈資產(chǎn)的比例323%；對不在合并報表范圍內(nèi)的參股公司擔保余額為197,167萬元，占2022年末歸母凈資產(chǎn)的60%。

更早些時候，截至2023年6月末，中交地產(chǎn)對外擔保余額只有204,416.15萬元，占凈資產(chǎn)的10.84%，占歸屬于母公司所有者權(quán)益的比例為75.22%。

據(jù)此，中交地產(chǎn)單季對外擔余額規(guī)模增加約97.7億元。

盡管公告均表示“無逾期擔保，無涉訴擔保”，但目前中交地產(chǎn)及控股子公司對外擔保總額已超過最近一期經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的100%，對資產(chǎn)負債率超過70%的單位擔保金額已超過最近一期經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的50%，對合并報表外單位擔保金額已超過最近一期經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的30%。

對此風險，中交地產(chǎn)的說法是，考慮到近年來公司合聯(lián)營項目增多，對外擔保金額有所上升，且未來仍有較大規(guī)模的在擬建項目，或有負債及資本支出壓力值得關注。如果被擔保人到期不能及時償還債務，則公司將可能被要求依法承擔連帶責任，對生產(chǎn)經(jīng)營帶來不利影響。

《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，在9月20日中交地產(chǎn)的定增募資說明書中，關于風險的描述就占了整整5頁，資產(chǎn)負債率高、毛利率下降、“三道紅線”指標高等悉數(shù)包括。

其中，截至2020年12月31日、2021年12月31日、2022年12月31日和2023年6月30日，公司負債總額分別為8,661,087.73萬元、12,401,650.51萬元、11,826,596.78萬元和12,225,910.41萬元，公司合并口徑資產(chǎn)負債率分別為87.04%、87.36%、86.13%和86.64%；毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%和8.15%。

公司存貨賬面價值分別為7,203,496.39萬元、10,889,409.21萬元、10,694,308.71萬元和10,669,222.85萬元，占資產(chǎn)總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和75.61%。

上述報告期內(nèi)，中交地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率分別為82.93%、81.34%、82.25%和82.01%，凈負債率分別為317.70%、284.61%、280.23%和269.11%，現(xiàn)金短債比分別為0.97、0.61、0.41和0.69。

從中交地產(chǎn)目前的債務結(jié)構(gòu)看，截至2023年6月30日，期末融資余額667.24億元，其中，銀行貸款314.88億元，債券72.82億元，信托融資30.59億元，控股股東方借款174.87億元。期限方面，1年內(nèi)到期192.38億元，1-2年到期35.03億元，2-3年到期73.82億元，3年以上50.69億元。

“公司的發(fā)展規(guī)模和效益與行業(yè)領先企業(yè)相比，仍有不小的差距，資產(chǎn)負債率近年來有所改善，但仍然偏高，商業(yè)運營整體專業(yè)能力偏弱，滯重資產(chǎn)去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產(chǎn)主營業(yè)務整體毛利率有所下滑。”

中交地產(chǎn)對于自身存在的問題從不避諱，但背靠實力雄厚的大股東，超額擔保風險看起來都像是計劃內(nèi)的事項。

今年1月，中交地產(chǎn)公告，計劃2023年融資額度不超過451.43億元，計劃融資成本不超過10%；同時擬向控股股東新增借款額度100億元，利率不超8%。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N514573604