原標(biāo)題：隱瞞房產(chǎn)信息，不走正常流程  好好的增值服務(wù)，鏈家跑偏了

近日，著名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)鏈家上海公司卷入違規(guī)放貸風(fēng)波，上海住建委正在展開(kāi)調(diào)查之中。

目前，上海鏈家兩家涉事門(mén)店已暫停網(wǎng)簽。記者走訪鏈家陸家嘴一些門(mén)店發(fā)現(xiàn)，門(mén)店展示的房源信息全部撤下，換上的只有各小區(qū)的整體信息。中介小伙委婉地告訴記者正在更新信息。關(guān)注鏈家的人發(fā)現(xiàn)，從2月24日起，鏈家叫停了所有金融產(chǎn)品，還刪除了朋友圈所有關(guān)于金融產(chǎn)品的消息。

兩起隱瞞信息案例成導(dǎo)火索

鏈家被查，與此前上海消保委公布的兩起案例有關(guān)。

案例之一：今年1月，上海市民莊先生計(jì)劃給兒子買(mǎi)一套二手房作為婚房。莊先生通過(guò)鏈家門(mén)店，簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議，協(xié)商價(jià)格370萬(wàn)元，定金為80萬(wàn)元。莊先生交了定金，卻無(wú)法交易。他被告知，出賣(mài)方在售房過(guò)程中，由于要購(gòu)買(mǎi)另一套房子而向他人借了錢(qián)，莊先生所購(gòu)房屋成為這筆借貸的抵押物。

更離譜的是，借錢(qián)給賣(mài)房人的，正是上海鏈家的一個(gè)經(jīng)紀(jì)人。而所有的這些情況，出賣(mài)方并沒(méi)有事前通報(bào)購(gòu)買(mǎi)方莊先生。出賣(mài)方是在2015年12月30日向上海鏈家借錢(qián)的，而經(jīng)上海鏈家介紹將其房產(chǎn)賣(mài)給莊先生一事，則發(fā)生在今年。

于是，莊先生要求上海鏈家解除房屋的抵押，繼續(xù)交易。但他卻被告知，上家沒(méi)錢(qián)償還欠款，只有將這套房屋賣(mài)掉之后，才有足夠資金解除抵押。鏈家方面建議莊先生，先幫上家還清這筆欠款。不得已，莊先生不買(mǎi)房了，要求鏈家還清80萬(wàn)元的定金，但上海鏈家還是不同意。

案例之二：購(gòu)房人黃先生也在不清楚房屋條件的情況下交了定金，之后才被鏈家告知該房屋除了貸款還有抵押。當(dāng)時(shí)，黃先生硬著頭皮簽下了房屋購(gòu)買(mǎi)合同，并交了剩余的近七成房款，共計(jì)280萬(wàn)元，也同意了合同上“該款必須用于先償還銀行和個(gè)人抵押”的規(guī)定。

黃先生把錢(qián)分兩批轉(zhuǎn)給了房東，第一批打到房東的賬號(hào)之后，發(fā)現(xiàn)房東根本沒(méi)有把這個(gè)錢(qián)用于解除抵押，而是挪做他用。這就造成了280萬(wàn)元無(wú)法彌補(bǔ)銀行和個(gè)人的全部抵押貸款。而鏈家方面則認(rèn)為問(wèn)題不大，貸款部的人員簽訂了三方協(xié)議，墊資110萬(wàn)元把這個(gè)交易繼續(xù)進(jìn)行下去。

此時(shí)，黃先生認(rèn)為交易可以正常進(jìn)行了，但緊接著，情況更糟了。黃先生發(fā)現(xiàn)，2015年11月2日、11月10日、12月10日，該房產(chǎn)分別被浦東人民法院和市二中院查封，因?yàn)槭圪u(mài)方經(jīng)營(yíng)失敗曾欠了相關(guān)銀行1.5億元信用貸款。

兩起案例公布后，鏈家隨即被調(diào)查。鏈家上海公司宣布，涉事的只有兩家門(mén)店，其它門(mén)店仍在營(yíng)業(yè)。

貸給客戶(hù)的過(guò)橋資金多是監(jiān)管資金

兩起案例可能比較難理解，但對(duì)于一些有買(mǎi)賣(mài)二手房經(jīng)歷的人來(lái)說(shuō)，并不復(fù)雜。問(wèn)題的實(shí)質(zhì)就是：已有貸款的房子在出售時(shí)怎樣解除抵押，及中介的角色如何定位。

“通常而言，貸款沒(méi)有還清的房子，也是可以正常交易的。只不過(guò)，賣(mài)家都通常要求買(mǎi)家先付首付，賣(mài)家拿到首付款到銀行償還余下貸款后，解除抵押，然后進(jìn)行交易。”張先生剛剛通過(guò)鏈家購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，他為記者講述了購(gòu)房的大致經(jīng)歷，以及鏈家的金融產(chǎn)品特點(diǎn)和服務(wù)方式。

“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)越來(lái)越貴，出售房屋有貸款是普遍現(xiàn)象。為了推動(dòng)交易進(jìn)行，鏈家在金融方面做了許多嘗試。比如為客戶(hù)提供過(guò)橋資金。當(dāng)客戶(hù)在交易過(guò)程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)難題時(shí)，鏈家提供短期的資金借款。為了讓借款保證收回，一般而言，鏈家也會(huì)將擬出售的房子先抵押，再放款給購(gòu)房人。這就出現(xiàn)了擬出售房子既有貸款又有二次抵押的情況。”張先生說(shuō)。

這就是中介新興的金融服務(wù)。

張先生購(gòu)買(mǎi)的房子價(jià)值700萬(wàn)元，僅稅款就達(dá)80萬(wàn)元。按照約定和慣例，稅款全部由買(mǎi)家承擔(dān)，也就是說(shuō)，張先生一下多了80萬(wàn)元的負(fù)擔(dān)。張先生一時(shí)犯難，于是，鏈家先為其墊付了80萬(wàn)元，張先生的購(gòu)房合同因此如期完成。當(dāng)然，按約定，在規(guī)定期限張先生也償還了80萬(wàn)元的本息。

張先生分析，中介之所以可以做到借貸，是因?yàn)橹薪閾碛胁簧俚谋O(jiān)管資金。什么是監(jiān)管資金呢？“買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)中介認(rèn)識(shí)，成交時(shí)，買(mǎi)方有時(shí)會(huì)有顧慮，認(rèn)識(shí)第二天就做幾百萬(wàn)的生意，萬(wàn)一賣(mài)方拿了首付款，跑了，首付沒(méi)了，房子也沒(méi)了。于是，有的買(mǎi)家會(huì)把首付交付給中介，讓中介托管。中介的監(jiān)管資金往往非常龐大，因?yàn)橐惶追渴赘秳?dòng)輒幾十萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)。”

中介的監(jiān)管資金還有一部分來(lái)自尾款。在正式交房前，買(mǎi)賣(mài)雙方按約定會(huì)留百分之幾的房款，在買(mǎi)家拿到鑰匙時(shí)，才最后交給賣(mài)家。如果買(mǎi)賣(mài)雙方不放心，有的中介會(huì)說(shuō)，也可以交我們中介管。這筆尾款也相當(dāng)可觀，房?jī)r(jià)不同，單筆也有數(shù)萬(wàn)到十幾萬(wàn)不等，一放也得幾個(gè)月。

增值服務(wù)存漏洞，交易流程須規(guī)范

從以上描述可以看出，為了推動(dòng)房產(chǎn)交易，中介提供了許多增值服務(wù)。僅從商業(yè)邏輯看，這些增值服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)是好的，即解決交易過(guò)程中的難題。但是，如何做到規(guī)范并有效監(jiān)管？鏈家的案例確實(shí)暴露出不少漏洞。

首先，從事資金業(yè)務(wù)、現(xiàn)金業(yè)務(wù)，是越來(lái)越多的房產(chǎn)中介希望做的。但是，中介是否擁有資質(zhì)？如何保證中介的貸款是公司行為而不是個(gè)人行為？鏈家的案例中就出現(xiàn)了個(gè)人給賣(mài)家放貸的情況。也就是說(shuō)，增值服務(wù)跑偏了。

其次，中介監(jiān)管的資金越來(lái)越多，如何監(jiān)管？如何防范中介將客戶(hù)的錢(qián)卷走？如何防止中介的資金斷裂？有銀行人士稱(chēng)，自我監(jiān)管總是難以自律，所以，監(jiān)管方式需要改進(jìn)。

其三，交易流程不規(guī)范也埋下了危機(jī)。業(yè)內(nèi)人士分析，上述兩個(gè)案例，在整個(gè)交易過(guò)程中，鏈家方面始終沒(méi)有走正常流程。因?yàn)榘凑Ａ鞒?，消費(fèi)者在交定金的時(shí)候就已經(jīng)可以進(jìn)入網(wǎng)簽程序，如果房屋存在查封、抵押等問(wèn)題，交易中心審核時(shí)就能查出來(lái)，而且房屋也無(wú)資格進(jìn)行正常交易。因此，房產(chǎn)中介的金融服務(wù)必須建立在規(guī)范流程的基礎(chǔ)之上。

據(jù)報(bào)道，上海市住建委約談了鏈家公司相關(guān)負(fù)責(zé)人。初步發(fā)現(xiàn)，鏈家公司相關(guān)門(mén)店存在不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)行為，已決定開(kāi)展正式調(diào)查，并要求鏈家公司積極配合。進(jìn)一步的調(diào)查結(jié)果將陸續(xù)公布。

編輯：李語(yǔ)涵  審核：趙慶  終審：靳水平