每經(jīng)編輯｜楊科偉    

◎楊科偉

俗話說(shuō) “一年之計(jì)在于春”，在經(jīng)濟(jì)下行壓力有增無(wú)減的背景下，央行也是迎難而上，選擇非周五的“立春”日降低存款準(zhǔn)備金率，在市場(chǎng)預(yù)料之中，又在意料之外。

我們測(cè)算結(jié)果顯示，此次降準(zhǔn)能給市場(chǎng)最高提供約7000億元流動(dòng)性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，此次降準(zhǔn)無(wú)疑能讓去年“9·30”房貸新政以來(lái)的政策刺激效果得以延續(xù)，扭轉(zhuǎn)1月樓市成交 “斷崖式”下跌的頹勢(shì)，但對(duì)其長(zhǎng)期效果而言仍不宜盲目樂(lè)觀。

作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑將分走部分流動(dòng)性。政府大力支持合理住房消費(fèi)，而在行業(yè)規(guī)模上，2014年房地產(chǎn)行業(yè)增加值、行業(yè)到位資金、銷售產(chǎn)品貨值分別占到全國(guó)GDP總量的6%、9%和12%，支柱地位毋庸置疑。寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)資金面無(wú)疑與房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)密不可分，降準(zhǔn)所釋放的流動(dòng)性必會(huì)流入房地產(chǎn)業(yè)。

對(duì)購(gòu)房者而言，降準(zhǔn)后短期內(nèi)可大幅提高銀行房貸額度、縮短放貸周期，增強(qiáng)購(gòu)房者的支付能力，與此同時(shí)，資金量的增加，也為房貸利率加大優(yōu)惠幅度提供了可能，推動(dòng)觀望的購(gòu)房者加緊出手。

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，此次降準(zhǔn)能一定程度緩解資金壓力，來(lái)自銀行信貸融資的難度降低、成本下降，保障企業(yè)投資保持一定規(guī)模、加快項(xiàng)目新開(kāi)工進(jìn)程，穩(wěn)定未來(lái)市場(chǎng)新增供應(yīng)量，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

降息、降準(zhǔn)都是市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)，利好已提前消化。無(wú)論是資本市場(chǎng)還是開(kāi)發(fā)企業(yè)抑或是購(gòu)房者，在去年11月底的降息之后，就認(rèn)為已經(jīng)進(jìn)入了降息通道，對(duì)2015年的降息、降準(zhǔn)預(yù)期都比較明確，普遍認(rèn)為今年的資金面會(huì)相對(duì)寬松，因此，此番降準(zhǔn)對(duì)預(yù)期影響不及去年降息刺激猛烈。反而還會(huì)強(qiáng)化進(jìn)一步放松預(yù)期，加重觀望情緒。

整體市場(chǎng)資金面的寬松卻并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金 “漫灌”。首先，放寬資金面的本意在緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，降低企業(yè)融資成本，滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金需求。因此政府也會(huì)通過(guò)窗口指導(dǎo)使資金更多地流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終能流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金量不會(huì)再重蹈2009年的覆轍；另一方面，銀行金融業(yè)也面臨存款流失、有效信貸需求不足、壞賬率上升等問(wèn)題，降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性最終能否全部流入經(jīng)濟(jì)循環(huán)，更在于各銀行權(quán)衡自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)偏好。依此來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的資金面仍謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

歷史數(shù)據(jù)表明本次降準(zhǔn)對(duì)推動(dòng)市場(chǎng)成交的效力不會(huì)太大。2014年房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款1.37萬(wàn)億元，大約是當(dāng)年全國(guó)人民幣貸款總額的2%，若以此推算，本次的流動(dòng)性釋放只能帶來(lái)不到20億元的個(gè)人房貸，樂(lè)觀估計(jì)也只能撬動(dòng)60億元規(guī)模的企業(yè)可售貨值，相比中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)7.6萬(wàn)億元規(guī)模、單月6000多億元的銷售額微乎其微。依此來(lái)看，降準(zhǔn)很難說(shuō)最終會(huì)收到多少實(shí)際成效。

行業(yè)迎來(lái)“新常態(tài)”，供過(guò)于求的內(nèi)在邏輯沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，難現(xiàn)以往歷次調(diào)整后“量?jī)r(jià)齊升”的局面。雖然行業(yè)迎來(lái)回暖轉(zhuǎn)機(jī)，但行業(yè)生態(tài)已發(fā)生改變，房地產(chǎn)超級(jí)大繁榮時(shí)代已經(jīng)完結(jié)。整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)處在供求相對(duì)平衡的狀態(tài)，甚至部分城市供過(guò)于求的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入新階段，即使市場(chǎng)預(yù)期和信心都有所回升，維持資金寬松格局，2015年行業(yè)仍將持續(xù)“盤整”，保持較為平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。

（作者為CRIC研究中心研究員）