2013-09-27 00:48:29
每經(jīng)編輯|每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳
每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳
去年11月,隨著內(nèi)地房企業(yè)績(jī)回暖,停滯已久的赴港IPO大閘由旭輝控股(00884,HK)的上市再度開(kāi)啟,為很多房企擴(kuò)增了新的融資渠道。
截至今年9月,新城控股(01030,HK)、金輪天地(01232,HK)、五洲國(guó)際(01369,HK)、當(dāng)代置業(yè)(01107,HK)和利福地產(chǎn)(02183,HK)等內(nèi)地房企均已成功赴港IPO。不過(guò),讓投資者大失所望的是,“新一季”赴港上市的內(nèi)房企中,目前除旭輝控股和五洲國(guó)際外,其他房企均跌破了發(fā)行價(jià)。
分析人士認(rèn)為,上述房地產(chǎn)企業(yè)“重資產(chǎn)輕運(yùn)營(yíng)”的模式,以及上市后增長(zhǎng)乏力的業(yè)績(jī),成為這批地產(chǎn)股被看空的主因。
“地?cái)們r(jià)”上市仍破發(fā)/
自去年11月內(nèi)地房企赴港上市開(kāi)閘以來(lái),成功上市的企業(yè)中僅旭輝控股和五洲國(guó)際“保發(fā)”。
截至9月26日收盤(pán),旭輝控股收盤(pán)價(jià)為1.34港元,僅高出1.33港元的發(fā)行價(jià)0.01港元;五洲國(guó)際收盤(pán)價(jià)為1.26港元,僅較1.22港元的發(fā)行價(jià)高出3%。
其余赴港上市內(nèi)房企的表現(xiàn)則更為慘淡。數(shù)據(jù)顯示,截至9月26日收盤(pán),新城控股收盤(pán)價(jià)為0.92港元,較1.45港元的發(fā)行價(jià)下跌36.6%;金輪天地收于0.97港元,較1.68港元發(fā)行價(jià)下跌超過(guò)42.3%;當(dāng)代置業(yè)、利福地產(chǎn)也均較發(fā)行價(jià)略微下滑。
實(shí)際上,大多數(shù)赴港IPO的房企都希望擁有一個(gè)長(zhǎng)期的海外融資平臺(tái),因此上市的定價(jià)已經(jīng)非常“便宜”。
瑞銀投資銀行部中國(guó)區(qū)聯(lián)席主管兼亞洲區(qū)副主席趙駒在上個(gè)月底參加博鰲房產(chǎn)論壇時(shí)曾表示,今年在H股上市的內(nèi)地房企,首發(fā)價(jià)格都非常低。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn),旭輝地產(chǎn)、新城地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、金輪天地的發(fā)行市盈率均在4~5倍之間。公開(kāi)資料顯示,內(nèi)地房企以往赴港上市的發(fā)行市盈率在7倍左右。
一家香港地產(chǎn)公司的董秘透露,和A股市場(chǎng)看重概念炒作不一樣,H股市場(chǎng)更認(rèn)定企業(yè)的經(jīng)營(yíng),只有業(yè)績(jī)做得好,股價(jià)才能做高,“去年那波上市地產(chǎn)公司很可能是把今年的業(yè)績(jī)給提前透支了,股價(jià)破發(fā)完全與其業(yè)績(jī)相對(duì)應(yīng)。”
多家房企凈利潤(rùn)縮水/
事實(shí)上,許多中小內(nèi)房企在成功赴港IPO后,表現(xiàn)均不盡如人意。
新城控股去年11月上市,首次公開(kāi)發(fā)售募集到20.56億港元,今年1月和4月又分別發(fā)行了5年期2億美元的優(yōu)先票據(jù)和3年期15億元人民幣的優(yōu)先票據(jù),公告籌集資金約合43億元人民幣。
2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,融資后的新城控股上半年合約銷(xiāo)售額為76.09億元,同比增加7.7%。但是,銷(xiāo)售額的增加并沒(méi)有為股東帶來(lái)更多利潤(rùn)。數(shù)據(jù)顯示,期內(nèi)扣稅后的全面收益總額為2.72億元,同比下滑超過(guò)兩成;歸屬公司權(quán)益持有人之核心溢利則跌破億元至8510萬(wàn)元,同比較少43.8%。
今年上半年,新城控股76億元的銷(xiāo)售額僅完成全年200億元目標(biāo)的38%。對(duì)此公司方面表示,下半年將在蘇州、常州等地新開(kāi)盤(pán)11個(gè),總貨量?jī)r(jià)值約為280億~290億元之間。
今年首家成功赴港上市的內(nèi)地房企金輪天地曾經(jīng)憑借在地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)模式一度收到熱捧,得到高于80倍超額認(rèn)購(gòu)。但是,公司上市后的半年業(yè)績(jī)卻大幅下滑,公司收益由去年同期的6.62億元銳減八成至1.29億元,股東應(yīng)占溢利也減少66%至7039萬(wàn)元。公司表示,收益減少主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)部分的收入減少所致。面對(duì)此次業(yè)績(jī)變臉,不少投資者選擇了離場(chǎng)。
作為一家綜合型商業(yè)及住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、持有者及營(yíng)運(yùn)商,金輪天地專(zhuān)注開(kāi)發(fā)江蘇省及湖南省內(nèi)連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項(xiàng)目,旗下金輪國(guó)際廣場(chǎng)、金輪時(shí)代廣場(chǎng)、金輪新都匯及金輪星光名座都屬此類(lèi)項(xiàng)目,“地鐵物業(yè)”成為其年初發(fā)行時(shí)受到追捧的主要原因。
但細(xì)看財(cái)報(bào)不難發(fā)現(xiàn),投資物業(yè)公平值的變動(dòng)是其利潤(rùn)的重要來(lái)源。今年上半年公司獲得的7038萬(wàn)元溢利及全面收入總額中,投資物業(yè)公平值收益占比達(dá)71.6%。如果除去這部分物業(yè)重估收益,金輪天地的利潤(rùn)將大幅縮水。
盛富資本和協(xié)眾國(guó)際總裁黃立沖認(rèn)為,投資物業(yè)公平值收益占凈利潤(rùn)比例過(guò)高,不僅會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力,而且如果為了持有資產(chǎn)導(dǎo)致公司債務(wù)增加,反而會(huì)致使利潤(rùn)減少。他分析認(rèn)為,商業(yè)物業(yè)的租金產(chǎn)生的回報(bào)率普遍在2%~3%之間,但即便是銀行債務(wù)抵押貸款,一年的利率最少也有6%~7%??梢?jiàn),公允價(jià)值受益并不意味著能為投資者帶來(lái)良好的回報(bào)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)金輪天地公告數(shù)據(jù)粗略計(jì)算,公司上半年物業(yè)租賃及經(jīng)營(yíng)管理收益為5840萬(wàn)元,而投資物業(yè)價(jià)值達(dá)33.05億元,以此計(jì)算租金收入占投資物業(yè)值的比重為僅為1.77%。而上半年公司平均借貸成本達(dá)6.8%,相當(dāng)于租金回報(bào)的3倍多。
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